כמה שווה הדירה שלי

"הדירה שלי שווה לפחות 100000 שקל יותר"
מוכר לך המשפט הזה?

ידעת שלמחיר הדירה שנצא איתו לשוק יש קשר ישיר למחיר שנקבל בסוף,
ולצאת עם מחיר גבוה מידי או נמוך מידי, מזיק לנו באותה מידה.

רוב המוכרים לא יודעים איך לתמחר את הדירה שלהם כי זה לא משהו שהם מתעסקים איתו ביום יום.
ובגלל זה הם פונים ליד 2 ומעתיקים "מהמתחרים" – הדירות האחרות שמוצעות למכירה.

הבעיה היא, שאנחנו תמיד חושבים שהדירה שלנו שווה יותר ומוסיפים עוד קצת אקסטרה, בלי לדעת באמת מה יש בדירה ממול.

זאת טעות חמורה מ 2 סיבות:

  1. הקונים הרציניים מגיעים בדרך כלל בהתחלה, כשאנחנו יוצאים עם מחיר גבוה מידי, אנחנו מרחיקים אותם.
  2. מחיר גבוה, יאלץ אותנו בסופו של דבר להוריד, והרבה.
    אנחנו כל תקופה מסוימת נוריד קצת "בשביל לבדוק את השוק". אבל מה שאנחנו לא לוקחים בחשבון זה,
    שבמהלך כל התקופה הזו, הקונים הרציניים עוקבים אחרי כל הדירות באזור וגם אחרי הדירה שלכם.

דבר שמעמיד אותנו בעמדת נחיתות!

כשנגיע למחיר הריאלי, הקונים יגיעו לראות את הדירה, אבל בתחושה שאנחנו לחוצים למכור בכל מחיר, אפילו אם זה לא באמת המצב.
אם הגענו למצב שבו אנחנו כל הזמן מורידים במחיר, אנחנו נגיע למשא ומתן בעמדה בעייתית שיכולה לגרום לנו להפסיד הרבה כסף.

רק שאלה קטנה, אבל תענו בכנות,
המחיר שחשבתם עליו, כמה הוא מושפע מיד 2?

מוכרי דירות ביד 2 מפרסמים מחירי פנטזיה ואחרים מעתיקים מהם בלי לבסס את זה בצורה מציאותית. ואיך שגלגל מסתובב לו.
מאיפה לנו לדעת שאותם מוכרים יודעים את השווי האמתי של הדירה שלהם,
ויותר מזה, איך נדע איזו דירה הם מציעים, הרי אין דירה אחת שזהה לשנייה, אפילו באותו הבניין.

דרך אגב, אני מודע לזה שרובכם שמעתם על האתרים של מדלן או מידע נדל"ן של רשות המסים, (ועל זה אני מדבר בסרטון שלמטה)
אבל עדיין, מחיר אמתי של דירה נקבע מהמון משתנים נוספים שלא ניתן לחשב באמצעות מחירון או אתר,
ואותם משתנים יכולים להטות את הכף בעשרות אם לא מאות אלפי שקלים.

לדוגמה:
מיקום הדירה, רחוב, עורפית או חזיתית, קרבה למוסדות ציבוריים, קרבה לתחבורה, מרכז מסחרי, בתי כנסת, נגישות לצירי תנועה מרכזיים, חנייה, קומה, רמת גימור, כיווני אוויר, נוף, מעלית, מחסן, חלוקה פנימית, משופצת או לא, מיקום שקט או רועש, חתך אוכלוסייה בשכונה, מצב סוציו-אקונומי, רמת התחזוקה של הבית והמבנה, תוכניות בנייה עתידיות, רמת הפשיעה באזור, רמת הביקוש, מרפאות, בתי חולים, טיפוח השכונה, גינות ציבוריות, מתנסים ועוד…

בכל דירה יש לפחות שניים או שלושה משתנים שניתן להציג לקונה מסוים ועבורו הם יהיו שווי ערך,

וכאן נכנסת נקודה מאוד חשובה כשמדברים על מחיר של דירה.

והיא, איך נקבע או נתפס ערך של דירה מסוימת על פני השנייה בעיני הקונים?

למה הכוונה?

נניח שאנחנו רוצים לקנות עכשיו מכונית חדשה. הלכנו לסוכנות אחת והציעו לנו את הרכב במחיר מסוים. למחרת הלכנו לסוכנות אחרת והציעו לנו את אותו רכב באותו המחיר בדיוק אבל עם מערכת מולטימדיה, חיישני רוורס, וגלגלי מגנזיום.

ממי נעדיף לקנות?

ונניח שאנחנו בכלל לא צריכים את כל התוספות האלה, עדיין היינו מצפים שמחיר הרכב בסוכנות הראשונה יהיה נמוך יותר, נכון?

וזה בדיוק מה שקורה עם הדירה שלנו.

כל מה שראיתם כאן הם בדיוק התוספות האלה שקשה מאוד לתמחר נכון ולהעריך את השווי שלהם, למי שלא חי את התחום ביום יום.

ויותר מזה,
איך נדע מה היתרונות היחסיים שלנו לעומת המתחרים (כלומר הדירות האחרות באזור)?

וכאן בעצם נכנס היתרון הלא הוגן של מתווך נדל"ן.
מעצם תפקידו הוא מכיר גם את הדירות האחרות ויודע בדיוק איזה נקודות מהוות יתרון ועל מה כדאי להתמקד.
הדרך היחידה שתוכלו לעשות זאת היא להגיע פיזית בתור קונים לדירות האחרות ולבדוק בעצמכם.

כמו שאתם רואים, זה לא משהו שאפשר לחשב עם מחשבון,
המחיר שלך צריך להתבסס על היכרות מעמיקה עם השכונה והבית שלך,
ואת זה אפשר להשיג רק בעזרת איש מקצוע כמו שמאי או מתווך שמתמחה באזור שלך וחי את זה ביום יום.

זאת בעצם הכוונה במשפט,
"תמחור הדירה חייב להתבסס על עובדות ולא על שמועות."
*לא הייתי ממליץ לאף אחד להפוך את הדירה שלו לשפן ניסיונות!

אם בכל זאת, מעדיפים לנסות ולתמחר לבד…

בסרטון הבא אני מדגים לך, צעד אחר צעד, איך להשתמש בצורה נכונה במחשבון של רשות המסים ובאתר מדלן.

לסיכום:

כדי להשיג מחיר מקסימלי, חייבים לדעת עם איזה מחיר כדאי לצאת.
להכיר את היתרונות והחסרונות היחסיים שלנו על פני המתחרים,
להתחשב בכל המשתנים כפי שציינו קודם,
להבין שבגלל משתנים אלו, התזוזה במחיר יכולה לנוע בעשרות אלפי שקלים (ולפעמים גם במאות)
ולהשאיר קצת ספיירים בשביל המשא ומתן.

אגב,
אני מציע ללקוחות שלי הערכת שווי נכס מקצועית ועדכנית ללא תשלום וללא התחייבות.
אם זה משהו שיכול לעניין אותך, אפשר להירשם לזה בלחיצה כאן.

נ.ב קטן,

צרפתי לכם כאן קישורים לאתרים שבסרטון

לאיתור גוש חלקה לפי כתובת – לחצו כאן

לאתר מדלן – לחצו כאן

לאתר רשות המיסים – לחצו כאן

 

תגובות

תגובות

Top